房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆風(fēng)

警報(bào)開(kāi)始響起是在2018年6月。

去年6月美國(guó)平均住房需求同比下降9.6%，房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)攀升或保持高位，但交易量有所回落，且連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)年度下跌。紐約等地的房?jī)r(jià)增速放緩明顯，紐約房?jī)r(jià)同比跌幅最大，自2018年3月以來(lái)漲幅連續(xù)五個(gè)月收窄，曼哈頓地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅最深。按季度計(jì)算，二季度全美住房購(gòu)買(mǎi)量下降了18%。

高端房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡的同時(shí)，康涅狄格州等地人們選擇租房等來(lái)避免陷入房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，高端房屋租賃市場(chǎng)中，人們?cè)父睹吭?萬(wàn)美元的租金租房，他們等著房?jī)r(jià)觸底時(shí)入市。到2018年夏末，美國(guó)東海岸一些地區(qū)租金大幅上漲，而住房銷(xiāo)售額急劇下降。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的走弱伴隨著按揭利率的不斷抬升，根據(jù)美國(guó)房貸銀行家協(xié)會(huì)(The Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)，2018年11月，美國(guó)30年期平均固定抵押貸款利率升至5.17%，是2009年9月以來(lái)的最高水平。人們那時(shí)擔(dān)心抵押貸款利率持續(xù)升高至6%，那是2008年12月的水平，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的疼痛閾值。按揭利率飆升的結(jié)果是，美國(guó)新抵押貸款申請(qǐng)降至2014年12月以來(lái)的最低水平。

到了2018年底，數(shù)據(jù)明顯惡化，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)接近周期尾部的擔(dān)憂(yōu)。盡管到了2018年12月，美國(guó)住房抵押貸款利率有所下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然疲軟。2018年12月房屋開(kāi)工率下降11.2%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后為107.8萬(wàn)套，是自2016年9月以來(lái)的最低水平。2018年11月數(shù)據(jù)被下調(diào)至121.4萬(wàn)套，而非之前報(bào)告的125.6萬(wàn)套。其他住房數(shù)據(jù)也令人感到悲觀。2018年12月美國(guó)房屋銷(xiāo)售下跌6.4%，跌至近六年來(lái)最低水平。2018年全年，現(xiàn)有住宅房屋銷(xiāo)售量比上年下降3.1%至534萬(wàn)套，達(dá)到2015年以來(lái)最低水平。

2018年12月美國(guó)FHFA房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，低于預(yù)期的0.4%。美國(guó)12月標(biāo)普/凱斯席勒20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)4.18%，為四年來(lái)最小增幅。同月全美房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)4.7%，創(chuàng)2015年以來(lái)最慢增速。2018年四季度，住宅投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降3.5%，創(chuàng)下連續(xù)第四個(gè)季度下降。更令人擔(dān)憂(yōu)的是，以往排名在美國(guó)領(lǐng)先的西雅圖和舊金山市房?jī)r(jià)同比增幅放緩，環(huán)比還出現(xiàn)了下降。

轉(zhuǎn)眼到了2019年，籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)上空的陰云仍未散去。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化494萬(wàn)戶(hù)，打破了去年12月所創(chuàng)的2015年11月以來(lái)最低水平，市場(chǎng)本來(lái)預(yù)期將從12月的499萬(wàn)戶(hù)增至500萬(wàn)戶(hù)。12月戶(hù)數(shù)此次上修至500萬(wàn)戶(hù)，因此，1月成為三年多來(lái)首個(gè)年化銷(xiāo)售低于500萬(wàn)戶(hù)的月份。約占全國(guó)住房銷(xiāo)售量九成的現(xiàn)房銷(xiāo)售不增反降，連續(xù)第二個(gè)月刷新三年多來(lái)最低水平，同時(shí)房?jī)r(jià)漲幅為將近七年來(lái)最小。

到了2月，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷。作為未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，2月美國(guó)新房建設(shè)許可數(shù)量同比下降1.6%，至129.6萬(wàn)戶(hù)，顯示房屋開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是危機(jī)還是疲軟仍有爭(zhēng)議，但各方能達(dá)成共識(shí)的是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)重現(xiàn)繁榮的可能性并不大。

陷入危機(jī)還是轉(zhuǎn)危為安？

美國(guó)房地產(chǎn)走到這一步，有人口結(jié)構(gòu)的因素：美國(guó)嬰兒潮一代人正在退休，而千禧一代作為購(gòu)房主力的購(gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)烈，加之購(gòu)房稅后支出增加、銀行放貸謹(jǐn)慎、抵押貸款利率未來(lái)有望抬升等因素，導(dǎo)致美國(guó)住房市場(chǎng)需求整體疲弱。

即使長(zhǎng)期抵押貸款利率下滑有可能吸引更多買(mǎi)家入場(chǎng)，并刺激建筑商加大房屋建設(shè)，但房屋建筑商面臨著一系列困境，如地價(jià)昂貴等使房屋建造成本上升、勞動(dòng)力短缺、監(jiān)管收緊等障礙。此前，美國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)公布的3月NAHB房屋市場(chǎng)指數(shù)為62，略低于預(yù)期值。之前該數(shù)值曾連續(xù)兩個(gè)月上漲，這同樣表明房屋開(kāi)發(fā)商此前的樂(lè)觀情緒在逐漸走低。

對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有長(zhǎng)期觀察的大衛(wèi)·哈吉斯(David Haggith)在2007年時(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)理，通過(guò)行業(yè)觀察結(jié)果和數(shù)據(jù)分析，他相信美國(guó)住房市場(chǎng)正處于災(zāi)難性崩潰的邊緣。那些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都覺(jué)得他瘋了，唯一他的家人聽(tīng)了他的勸，在房?jī)r(jià)崩潰前三個(gè)月賣(mài)掉了一直舍不得出手的房子。