一線樓市2015年大猜想：寬松信貸支撐高房價(jià)

“2015年市場將要回暖，我們也做好了準(zhǔn)備。”某房企高管蔡明(化名)在電話中對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說道。

雖然2014年房地產(chǎn)市場并不景氣，但一線城市住房仍然緊俏。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年上海商品住宅的供應(yīng)量為1245萬平方米，與上年相比增長7.6%；成交面積為968萬平方米，與上年相比下跌24.3%，成交均價(jià)為27248元/平方米，較上年上漲12.4%。而北京、廣州和深圳的平均成交價(jià)格同樣出現(xiàn)了上漲。

2014年對(duì)于地產(chǎn)是峰回路轉(zhuǎn)的一年：年初以來資金面持續(xù)偏緊，一度導(dǎo)致46個(gè)限購城市中的絕大部分城市紛紛解限，最后只剩下北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市保有限購政策。三季度末9·30房貸新政出臺(tái)，以及后期與之相配合的普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬、接踵而至的央行降息一步步化解信貸的緊縮，又催熱了房地產(chǎn)市場。

房貸利率持續(xù)寬松

“2015開年不久但是一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了更多的房貸松動(dòng)跡象，北京提供房貸8.8折的銀行數(shù)量更多了，而上海整體出現(xiàn)了房貸利率下降的趨勢。”融360房貸分析師袁媛在電話中對(duì)記者表示，“房貸作為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，銀行對(duì)其的投放力度還是在加大的，這也給整個(gè)市場帶來生機(jī)。”

融360數(shù)據(jù)顯示，自2014年下半年以來一線城市的房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月的下降。

央行數(shù)據(jù)顯示，全國2014年11月新增貸款8527億元，上年同期只有6246億元，同比增長36.5%。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測顯示，2014年12月的新增貸款還是保持在8000億左右的水平。

“更多的信貸投放也將給地產(chǎn)市場帶去更多的資金，加速市場好轉(zhuǎn)。”袁媛告訴記者，“而可以看出2015年也將有一個(gè)比較寬松的信貸環(huán)境，肯定利于地產(chǎn)市場，但是最后的效果有多好，還需要綜合其他市場因素。”

土地市場繼續(xù)火爆

多家中介機(jī)構(gòu)的信息顯示，2014年上海土地出讓量大幅下滑。

經(jīng)營性用地成交總建筑面積為1346萬平方米，較2013年出現(xiàn)25.69%的下跌?？偭抗?yīng)不足，優(yōu)質(zhì)住宅類用地價(jià)格居高不下，滬上的總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄都在2014年被刷新，包括惠南、大寧、東外灘、張江等諸多板塊的宅地都刷新了區(qū)域的單價(jià)紀(jì)錄。同區(qū)域地塊的土地價(jià)格普遍有所提高。

“上海建設(shè)用地目前總量已鎖定，增量將遞減。”戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)鐚?duì)記者這樣描述上海的土地現(xiàn)狀。

記者注意到，2014年5月上海市第六次規(guī)劃土地工作會(huì)議明確2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模3226平方公里，不得突破。但按照上海過去十年的城市建設(shè)平均擴(kuò)張速度預(yù)計(jì)，2020年建設(shè)用地規(guī)模需求將可能突破3600余平方公里。

德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2014年住宅類用地平均樓板價(jià)達(dá)到了12557元/平方米的歷史最高點(diǎn)，同比2013年上漲31.94%。

2014年上海的單價(jià)紀(jì)錄也是被不斷刷新。

12月24日，前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)，格力地產(chǎn)以總價(jià)16.14億斬獲，溢價(jià)率高達(dá)127%，折合樓板價(jià)65832元/平方米，達(dá)到2014年以來全國土地市場出現(xiàn)的最高成交單價(jià)。但幾個(gè)小時(shí)過后，三湘股份以18.61億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元36-01地塊，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米，再次刷新全國單價(jià)紀(jì)錄。

而北京也同樣火爆，華潤、首開、平安聯(lián)合體1月7日豪氣出手，以86.25億元拿下“北京史上起拍價(jià)格最高”的南四環(huán)白盆窯村地塊，溢價(jià)率22%，折合樓面價(jià)3.8萬元/平方米，一舉刷新北京總地價(jià)紀(jì)錄。

“土地市場的火爆，這是市場對(duì)于未來的良好預(yù)期，我們對(duì)2015年市場很看好。”萊坊上海研究及咨詢部主管楊悅晨對(duì)記者表達(dá)了自己的預(yù)期。

2015年一線城市房價(jià)或上漲7%

“2015年一線城市房價(jià)肯定會(huì)穩(wěn)中見漲，而二三線城市可能會(huì)維持穩(wěn)定，我們保守估計(jì)，上海2015年房價(jià)要上漲7%。”楊悅晨如是說。

多家機(jī)構(gòu)均向記者表示，2014年整體行情不佳是因?yàn)槿木€城市的需求和供應(yīng)失衡，過高的空置率和不夠強(qiáng)的購買力導(dǎo)致三四線城市樓市不佳，進(jìn)而影響整體市場發(fā)展。一線城市還是有很大的需求量。

“中國房地產(chǎn)市場一直受到強(qiáng)大政策影響，去年第四季度開始不斷有利好的政策出臺(tái)，市場對(duì)于2015年預(yù)期非常好。”楊悅晨表示。

萬科高級(jí)副總裁、萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶曾對(duì)媒體表示，以2015年二季度開始入巿算，近百次開盤價(jià)格在5萬~7萬元/平方米以上，標(biāo)志著2015年開始，北京普通商品房將進(jìn)入6萬元/平方米時(shí)代。

楊悅晨表示，北京和上海應(yīng)該是最好的市場，考慮到土地市場的供應(yīng)減少和房貸利率的持續(xù)寬松、自貿(mào)區(qū)等多方位區(qū)域政策影響，上海市場值得期待。