而在萬(wàn)億庫(kù)存的壓力背后，上述開(kāi)發(fā)商還需承擔(dān)數(shù)百億的利息支出。

 

　　本報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除去少數(shù)幾家房企之外，多數(shù)大型開(kāi)發(fā)商在2011年的利息支出都出現(xiàn)40%以上的增長(zhǎng)，而榮盛發(fā)展、中糧地產(chǎn)的利息支出同比增幅更是在100%以上。

 

　　在萬(wàn)億庫(kù)存壓頂和資金緊張的雙項(xiàng)夾攻下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加快消化存貨。

 

　　萬(wàn)科3月銷(xiāo)售情況顯示，公司當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和金額雙雙回升，分別同比增長(zhǎng)了31.6%和23.5%，環(huán)比則增長(zhǎng)了57%和53%。易居中國(guó)報(bào)告更進(jìn)一步顯示，截至2012年3月，我國(guó)10個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量連續(xù)三個(gè)月在下降。

 

　　不過(guò)，上市房企仍對(duì)今年銷(xiāo)售前景保持謹(jǐn)慎。“今年的形勢(shì)不會(huì)比2011年更好”，龍湖地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)記者表示。

 

　　萬(wàn)億庫(kù)存壓力

 

　　記者通過(guò)年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2011年上市房企的銷(xiāo)售出現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，包括恒大、中海、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、碧桂園、招商以及中糧在內(nèi)的房企全年簽約金額同比增幅都在25%以上。而一些規(guī)模較小的地方性房企如首開(kāi)、濱江；布局相對(duì)集中、產(chǎn)品相對(duì)高端的綠城、富力等，去年的銷(xiāo)售金額則出現(xiàn)同比下滑，濱江集團(tuán)的簽約金額更是從116億元驟降至45.74億元。

 

　　而標(biāo)桿房企如萬(wàn)科、保利的銷(xiāo)售金額同比增幅有限，分別為12.37%與10.69%。

 

　　事實(shí)上，去年上半年一眾房企的銷(xiāo)售情況尚屬良好。銷(xiāo)售的走弱，始于傳統(tǒng)的“金九銀十”期間，并持續(xù)至年底。一般來(lái)說(shuō)，多數(shù)房企在下半年的推盤(pán)力度都要大于上半年，這更使得庫(kù)存在短時(shí)間內(nèi)迅速攀升，壓力凸顯。

 

　　截至2011年12月31日，74家A股上市房企庫(kù)存總量接近萬(wàn)億。

 

　　而規(guī)模排名在前列的上市房企，其庫(kù)存壓力也不小。

 

　　記者整理9家規(guī)模排名靠前的港股房企以及10家資產(chǎn)規(guī)模排名居前的A股上市房企的數(shù)據(jù)后得出，19家上市開(kāi)發(fā)商(萬(wàn)科、保利、恒大、華潤(rùn)、中海、綠城、遠(yuǎn)洋、碧桂園、招商、龍湖、雅居樂(lè)、首開(kāi)、富力、濱江、新城、榮盛、中華企業(yè)、北辰、中糧)的庫(kù)存達(dá)到12452.18億元，同比增幅達(dá)到38.68%。

 

　　“庫(kù)存高企的一部分原因還在于，開(kāi)發(fā)商有一部分已銷(xiāo)售項(xiàng)目尚未結(jié)轉(zhuǎn)所致”，4月9日，招商證券分析師對(duì)本報(bào)記者表示。這將對(duì)開(kāi)發(fā)商形成壓力，并刺激他們進(jìn)一步促銷(xiāo)降價(jià)。

 

　　凈負(fù)債率飆升

 

　　而開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)降價(jià)的力度，顯然要取決于公司的現(xiàn)金流情況。2011年年報(bào)顯示，上市房企資金鏈相當(dāng)緊繃。

 

　　截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持貨幣資金規(guī)模約為2135.32億元，同比減少了4.39%。而值得投資者注意的是，這其中有一部分現(xiàn)金和存款，屬于使用受限制資金，已經(jīng)被用于借款的抵押擔(dān)保物。

 

　　現(xiàn)金流減少的同時(shí)，房企負(fù)債規(guī)模卻在增加。數(shù)據(jù)顯示，19家上市房企短期借款總額達(dá)到1094.34億元，借款規(guī)模同比增加了三成。而扣除了預(yù)收款后的流動(dòng)負(fù)債達(dá)到5463.73億元，同比增幅高達(dá)46.52%。

 

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上述19家上市房企中，除去龍湖、富力等少數(shù)房企的凈負(fù)債率出現(xiàn)同比下調(diào)之外，多數(shù)房企的凈負(fù)債率齊齊大幅上調(diào)。其中，保利(119%)、綠城(148.70%)、新城B股(102.3%)、首開(kāi)(115.10%)的凈負(fù)債率均超過(guò)100%。而在一眾房企之中，濱江集團(tuán)凈負(fù)債率飆升最快，從去年同期的37.51%驟增至99.60%。

 

　　“對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，往往會(huì)追求比大型開(kāi)發(fā)商更快的增長(zhǎng)速度”，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示。然而，一旦銷(xiāo)售不力企業(yè)的償債壓力就會(huì)凸顯。尤其是很多房企采取了“逆周期”的發(fā)展模式，在行業(yè)景氣時(shí)擴(kuò)大規(guī)模，負(fù)債和資產(chǎn)規(guī)模齊齊增加。但是一旦行業(yè)陷入低潮，這樣的房企風(fēng)險(xiǎn)往往最先暴露。

 

　　年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)全年僅實(shí)現(xiàn)45.74億元的簽約銷(xiāo)售金額，同比下降了60.57%。公司的營(yíng)業(yè)收入為35.65億元，同比減少了42.67%。

 

　　數(shù)百億利息支出

 

　　截至4月9日，數(shù)據(jù)顯示71家上市房企(部分房企數(shù)據(jù)缺失)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為482.83億元，同比減少了53.62%。其中，萬(wàn)科籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為8.07億元，同比減少93.81%；保利這一數(shù)字為73.93億元，同比減少73.72%。

 

　　事實(shí)上，在2011年相對(duì)緊張的貨幣環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的籌資成本也在急劇上升。根據(jù)公開(kāi)資料整理可知，上文提及的18家上市房企(華潤(rùn)數(shù)據(jù)缺失)全年支付的利息高達(dá)383億元，同比增幅達(dá)到68.93%。其中，榮盛、中糧的利息支出同比增幅超過(guò)100%；而保利地產(chǎn)全年利息支出更是高達(dá)65億元。

 

　　對(duì)比看來(lái)，18家上市房企的利息支出與71家A股上市房企的籌資現(xiàn)金凈流入的規(guī)模相當(dāng)。雖然開(kāi)發(fā)商已將大部分的利息支出都進(jìn)行資本化，轉(zhuǎn)入到存貨之中，但歸根結(jié)底巨額的利息支出將由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者共同承擔(dān)。