“經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。”

這是人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司近日撰寫的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》之中的觀點(diǎn)。

事實(shí)上，從部分城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，這種觀點(diǎn)已經(jīng)得到了印證。11月份北京市二手住宅成交均價(jià)為22018元/平方米，創(chuàng)下15個(gè)月以來(lái)的新低。

房企現(xiàn)金流量影響房?jī)r(jià)

央行稱，11月24日，中國(guó)金融學(xué)會(huì)金融統(tǒng)計(jì)研究專業(yè)委員會(huì)在北京舉辦“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理”座談會(huì)，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司、銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部、10家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門、3所大學(xué)的專家學(xué)者和中房馳昊公司代表參加了會(huì)議。

央行發(fā)布的消息援引與會(huì)代表的話稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

進(jìn)入2011年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行體系獲得資金的難度陡然加大。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬(wàn)億元；前三季度累計(jì)增加9923億元，同比少增7439億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上半年低2.1個(gè)百分點(diǎn)。

除了銀行信貸渠道之外，信托、債券等融資渠道的大門也漸漸變窄。行至年尾，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已非常緊繃。這意味著，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降價(jià)銷售存量房產(chǎn)，緩解資金壓力將是現(xiàn)實(shí)而理性的選擇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)68429億元，同比增長(zhǎng)20.2%，該增速已連續(xù)第二月出現(xiàn)放緩；11月18日發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示環(huán)比首次下跌0.14個(gè)百分點(diǎn)。

銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)布的報(bào)告也稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn)，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)有所回落，土地流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊。

在此次會(huì)議上，參加會(huì)議的代表還提出，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力而言，銀行更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項(xiàng)指標(biāo)比資產(chǎn)負(fù)債率更加全面、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。

銀行更怕恐慌性拋售

部分參會(huì)商業(yè)銀行代表認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊，但是房?jī)r(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問(wèn)題。

此前，在銀監(jiān)會(huì)的要求之下，商業(yè)銀行已經(jīng)進(jìn)行過(guò)多輪房?jī)r(jià)下跌壓力測(cè)試。

在11月初，銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康還曾公開表示，自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行整體測(cè)試。最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，中國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控。

“但從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，壓力測(cè)試顯示房?jī)r(jià)下跌20%到30%，對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量確實(shí)不會(huì)造成太大問(wèn)題。”一位國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)公司的人士表示，但由于房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，其上下游行業(yè)極其寬廣，如果房?jī)r(jià)深度下跌，必將影響到上下游行業(yè)。屆時(shí)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量能否經(jīng)受考驗(yàn)，還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

不過(guò)從目前來(lái)看，商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量尚能保持穩(wěn)定，三季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額為4078億元，比年初減少258億元；不良貸款率為0.95%，比年初下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。