美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將增加一個(gè)新的犧牲者：美國(guó)聯(lián)邦住房局(FHA).
當(dāng)?shù)貢r(shí)間11月15日公布的美國(guó)聯(lián)邦住房局(FHA)獨(dú)立年度審計(jì)報(bào)告說(shuō)，擔(dān)保著1萬(wàn)億美元按揭貸款的FHA目前現(xiàn)金儲(chǔ)備已降至極低水平，有50%可能性會(huì)在明年耗盡資金并尋求納稅人的救助。
報(bào)告說(shuō)，如果美國(guó)房市明年未能反彈，F(xiàn)HA可能需要美國(guó)財(cái)政部430億美元的救助資金。而另外兩家被政府接管的房貸巨頭房利美和房地美已經(jīng)花費(fèi)了美國(guó)納稅人1700億美元救助資金。
目前美國(guó)房?jī)r(jià)依然處于二次探底過(guò)程中，房?jī)r(jià)的基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯-希勒20個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)今年8月較去年下跌了3.8%，與危機(jī)前的高峰相比下跌超過(guò)30%。
房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，造成房屋貸款違約率也持續(xù)攀升，過(guò)去三年中，F(xiàn)HA已為違約房屋支付了370億美元保險(xiǎn)索賠金。FHA報(bào)告估計(jì)，截至今年9月30日，該機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金儲(chǔ)備僅為26億美元，比去年同期的47億美元下降了45%。
華盛頓智庫(kù)美國(guó)企業(yè)研究所(AEI)上周發(fā)布了一份沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授Jeseph Gyourko撰寫的報(bào)告，稱救助FHA的成本可能會(huì)高達(dá)1000億美元。
77年歷史上或首次尋求救助
FHA創(chuàng)建于大蕭條時(shí)期，它本身并不發(fā)放貸款，而是向滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的按揭貸款提供擔(dān)保，收取一定的保險(xiǎn)費(fèi)，用來(lái)支付違約房貸的成本。自創(chuàng)立以來(lái)，F(xiàn)HA一共擔(dān)保了4000萬(wàn)戶美國(guó)房屋，去年其擔(dān)保的四分之三買房者都是首次購(gòu)房者。
如果說(shuō)兩房是隱形擔(dān)保，作為政府機(jī)構(gòu)的FHA則是顯性擔(dān)保。FHA擔(dān)保的房貸只需3.5%的首付，如果買房人停止付款，向買房人收取保險(xiǎn)費(fèi)的FHA需向銀行支付剩下的費(fèi)用。
自次貸泡沫破滅后FHA開(kāi)始發(fā)揮重大作用，其貸款投資組合增長(zhǎng)超過(guò)三倍。也是從那時(shí)開(kāi)始，F(xiàn)HA的資源開(kāi)始逐漸耗光，其損失主要來(lái)自于2006-2009年發(fā)放的貸款。
每年FHA的獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)都會(huì)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的損失做出評(píng)估。今年，F(xiàn)HA預(yù)計(jì)的現(xiàn)金儲(chǔ)備只占其擔(dān)保貸款總額1.1萬(wàn)億美元的0.24%；去年這一比率為0.5%。而聯(lián)邦法律要求這一指標(biāo)應(yīng)在2%以上，F(xiàn)HA從兩年前就一直沒(méi)達(dá)標(biāo)。
獨(dú)立審計(jì)報(bào)告假定美國(guó)房?jī)r(jià)在觸底之前會(huì)下跌5.6%，2012年房?jī)r(jià)會(huì)上漲1.2%。這樣，F(xiàn)HA就能避免向納稅人尋求救助，并且會(huì)在2014年將現(xiàn)金儲(chǔ)備占擔(dān)保貸款總額的比率提升至2%的達(dá)標(biāo)水平。
但報(bào)告認(rèn)為依然有50%的可能性會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)預(yù)期的情況，那樣FHA的儲(chǔ)備就不夠用了，到時(shí)這家擁有77年歷史的機(jī)構(gòu)將不得不首次尋求政府救助。
在更悲觀的情況下，房?jī)r(jià)明年若下跌9%，F(xiàn)HA將需130億美元的救助。而房?jī)r(jià)如果下跌16%-20%會(huì)分別需要注資290億美元和430億美元。報(bào)告說(shuō)，“可能需要多少援助主要看未來(lái)短期房?jī)r(jià)會(huì)下跌多少。”
但FHA的官員們認(rèn)為，該機(jī)構(gòu)尋求救助的可能性很低。FHA執(zhí)行局長(zhǎng)Carol Galante11月15日說(shuō)，“只有在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下才可能需要進(jìn)一步支持。目前沒(méi)有明顯跡象也沒(méi)有共識(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)這樣大幅下跌。”
政府干預(yù)難以退出
華盛頓的政策制定者們還在討論另一問(wèn)題，即聯(lián)邦政府應(yīng)如何從按揭房貸市場(chǎng)的支持措施中撤出來(lái)，同時(shí)又不破壞房市復(fù)蘇。白宮房地產(chǎn)顧問(wèn)Peter Swire說(shuō)，沒(méi)有FHA的支持，房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌得更厲害。
過(guò)去四年私人部門從按揭貸款市場(chǎng)撤出，F(xiàn)HA擔(dān)保的市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)張。2006年FHA擔(dān)保了5%的美國(guó)住房按揭貸款，到去年已增加至1/3.FHA和“兩房”去年共擔(dān)保了90%的按揭房貸，過(guò)去幾年一直是美國(guó)房市唯一的潤(rùn)滑劑。
房地美今年三季度業(yè)績(jī)虧損60億美元，并向政府進(jìn)一步尋求60億美元資金救助。至此，兩房的救助規(guī)模已達(dá)1690億美元。而FHA目前的瀕危處境也意味著，美國(guó)政府拯救房市的計(jì)劃將需要更多成本和努力。
因FHA擔(dān)保的借款人往往只需支付很少的首付，當(dāng)房?jī)r(jià)略有下跌或其失業(yè)時(shí)，就可能出現(xiàn)違約。截至9月底，F(xiàn)HA支持的63萬(wàn)個(gè)住房貸款已拖欠了3-4個(gè)月付款。
過(guò)去三年來(lái)，曾有大量報(bào)告預(yù)計(jì)FHA最終會(huì)走向資不抵債。沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授Jeseph Gyourko說(shuō)，“出現(xiàn)任何問(wèn)題，成本都是高昂的”。
他說(shuō)，F(xiàn)HA本身的杠桿增加，再加上其擔(dān)保的房屋貸款杠桿也增加，對(duì)美國(guó)納稅人來(lái)說(shuō)，F(xiàn)HA已變得極為危險(xiǎn)，其擴(kuò)張策略一旦沒(méi)有奏效將有重大下行風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)，因?yàn)槿藗兿到y(tǒng)性低估了未來(lái)會(huì)出現(xiàn)的違約及違約帶來(lái)的損失，F(xiàn)HA擴(kuò)張策略很可能會(huì)失敗。
“FHA實(shí)際上已經(jīng)資本不足，即便房市沒(méi)有意外惡化，這家機(jī)構(gòu)可能需要的資本注入大約在500億-1000億美元之間。”
